窮人為什麼變更窮？麻省理工經濟學博士：因為「買房子」

撰文者Atif Mian、Amir Sufi

2015.12.20

經濟大衰退期間，美國房價共跌了5.5兆美元，遭遇如此的重擊，屋主的資本淨值顯然遭受重創。但是，這些損失的分布為何？借款人實際上又是如何每下愈況的？

讓我們從檢視2007年美國的「資本淨值分布」著手。家庭的資本淨值主要由兩類資產構成：金融資產與房地產。

1、金融資產：包括股票、債券、支票、儲蓄存款和公司股份。
2、資本淨值的定義：金融資產加上房地產，減去所有債務。
3、抵押貸款與房屋淨值貸款，絕對是家庭債務最重要的部分，2006年占所有家庭債務的80%。

2007年，全美家庭的資本淨值和財務槓桿（負債金額）結構，有了戲劇性的差異。位於資本淨值分布最後20%的屋主（也就是最貧窮的屋主）操作了高槓桿，他們的槓桿比率（leverage ratio），也就是總負債對總資產的比率，接近80%。此外，最貧窮屋主的資本淨值，幾乎全靠房屋淨值支撐，每5美元的資本淨值，就有4美元出自房屋淨值。因此在景氣步入衰退之際，貧窮屋主的金融資產趨近於零，他們只有房屋淨值，而且操作高槓桿。

窮人的債務就是有錢人的資產

有錢人在兩個重要方面有所不同。首先，步入衰退之際，他們的債務少了很多。最富有的20%屋主，槓桿比率只有7%，遠低於最貧窮屋主的80%。其次，有錢人的資本淨值壓倒性的集中在非房屋資產。

窮人每擁有4美元的房屋淨值，才有1美元的其他資產；有錢人則恰恰相反，每擁有1美元的房屋淨值，就有4美元的其他資產，像是貨幣市場基金、股票及債券。

這並不令人意外，窮人的債務就是有錢人的資產。當有錢人擁有一家銀行的股票和債券，就形同擁有該銀行發放的抵押貸款，而利息就會從屋主那邊，再透過金融體系流入有錢人的手中。（編按：窮人付給銀行的房貸利息，最終都是付給那些擁有這間銀行股票或債券的有錢人。）

最貧窮屋主操作的槓桿最大，暴露在最高的房地產風險中，而且幾乎沒有金融資產。事實證明，高槓桿、高暴露及欠缺金融財富的結合，對最弱勢的家庭是一場劫難。

2006至2009年，美國的房價整整下跌了30%，然後維持低檔，到2012年年底才復甦。標準普爾五百指數在2008年和2009年初期重挫，但是隨即強勁反彈。至於債券價格，如果以先鋒全債券市場指數基金（Vanguard Total Bond Market Index）為基準，則在市場利率暴跌期間大反攻，2007至2012年債券價格上漲超過30%。在進入經濟大衰退時期持有債券的家庭，就擁有一把相當牢靠、可與經濟崩盤抗衡的保護傘。但是，在經濟體內持有債券的，都是最富有的家庭。

房價跌，窮人傷得更重

房價崩跌，對於低資本淨值的家庭衝擊最大，因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起。因貧窮屋主操作槓桿（編按：借貸），他們的資本淨值跌得更多。事實上，當房價下跌三成時，由於槓桿乘數（註）的緣故，負債屋主的資本淨值會下跌得遠大於三成。貧窮屋主幾乎沒有金融資產，當金融資產（編按：股票、債券...等）復甦時，一點好處也撈不到。

註：槓桿乘數的數學定義為1/(1－LTV)，LTV是房屋的貸款成數。LTV愈高，槓桿乘數就會愈高。

高負債與房價暴跌的組合，拉大了美國的貧富差距。沒錯，窮人一開始就窮，但是因為負債，所有房價的跌幅都要由資本淨值概括承受，所以他們失去了一切。這就是債務的根本性質：它讓損失完全由資源最少的家庭承擔，資產最多的家庭則被留在較為有利的位置，因為他們在美國這個經濟體中，擁有資產的優先債權。

美國貧富不均的情況，在經濟大衰退之前已經很嚴重了，2007年，資本淨值分布前10%的人，擁有整個經濟體71%的財富，這是從1992年的66%逐步攀升而來的結果；到了2010年，資本淨值分布前10%的人擁有的比率更躍升到74%――富者愈富，窮者更窮。

對經濟大衰退期間的許多家庭而言，房屋價值下跌到低於他們未清償的抵押貸款金額，於是這些屋主的貸款「溺水」（underwater）或「顛倒」（upside-down）（譯註：皆為房貸高於房價之意），房屋的淨值實為負數。如果他們選擇出售，還必須把售價與貸款之間的差額補給銀行。面對這種可怕的情況，屋主不是待在家裡繼續積欠銀行（比房屋本身還值錢）的貸款，就是一走了之，讓銀行取消贖回權（編註：即房屋遭法拍）。

債務把風險集中在最沒辦法承擔的人身上

美國每年約有35萬起住宅火災。如果一戶人家因為火災而失去房屋，損失可能會相當慘重。他們的人生必須從零開始，孩子可能必須延後，甚至放棄上大學；若干醫療需求可能再也無法滿足，因為這一家人再也無法支付相關費用。

我們每天都必須面臨一些風險，龍捲風與火災是其中之二，讓個人承擔這些風險，是毫無道理可言的。健全的金融體系應該容許我們集體為這類超出任何人掌控的風險投保，對我們來說，這樣定期保護彼此的成本較為低廉，而且長期來看，人人皆能蒙受其利。當一個家庭能在災後繼續前進，就可以妥善照顧小孩，也可以繼續工作。總體而言，經濟的生產力就會比較高，我們也會比較幸福。

債務是反保險，非但沒有協助分攤與房屋所有權相關的風險，還把風險集中在最無力承擔的人身上。如同前文所示，債務在經濟大衰退期間顯著放大了財富不平等。而一旦房價下跌摧毀了負債屋主的資本淨值，有個後果證明會貽害無窮――他們不再花錢了。

書籍簡介

書名：窮人為什麼變得更窮？洞悉金融運作陷阱，掌握經濟關鍵解方

（House of Debt: How They (and You) Caused the Great Recession,

and How We Can Prevent It from Happening Again）

作者：阿蒂夫‧米安（Atif Mian）、阿米爾‧蘇斐（Amir Sufi）

譯者：洪世民
出版社：商業周刊
出版日期：2015/11/26

作者簡介

阿蒂夫‧米安（Atif Mian）

麻省理工學院經濟學博士，曾任教於加州大學柏克萊分校與芝加哥大學商學院，現為

普林斯頓大學經濟學教授，以及「公共政策與金融研究中心」主任，主要研究領域為

金融和總體經濟間的關聯性，研究論文刊載於《美國經濟評論》、《經濟學季刊》等

各大頂尖學術期刊。

阿米爾‧蘇斐（Amir Sufi）

麻省理工學院經濟學博士，現為芝加哥大學布斯商學院財金系教授，也是美國「全國
經濟研究所」研究員，以及《美國經濟評論》、《經濟學季刊》等經濟學期刊副主編，
主要研究領域為金融和總體經濟，2011〜2013年曾獲史隆研究學者獎（Alfred P. Sloan
Research Fellowship Award）。關於家庭負債和總體經濟的研究，屢獲《經濟學人》、
《紐約時報》、《華爾街日報》報導，也在美國的聯準會、參議院銀行住房及城市事務
委員會、經濟顧問委員會等決策單位中被引用。

如何做广告和宣传才能得到你所期望的业绩?

为何您所做的广告，宣传单，产品说明书等宣传工具都无法引起客户的反应以及您所期望的业绩。。。?

   如果您对花费在宣传上的投资是否可以为您带来业绩及利润一点都不关心，您现在马上停止阅读；否则，您一定要继续的将这封信里的每一个字用心读完它。。。          

尊敬的中小企业老板您好，

一般上，当谈到【如何快速的把产品卖出去】，您会联想到【打广告】。                                                 
的确，广告 =（ 广而告之 ）的原意本来就是应该有效的将产品或服务的信息传播出去；                  
让您的（目标）市场有所反应和进一步和您做出交易。然而，现实总是让您大失所望。。。

其实，广告及宣传工具的工能主要在告知及影响大众，以引发购买欲，增加品牌认知，和增进产品的区别性等。纵观以上几点，【成交】与【业绩】乃是最终必然要达成的目标。而关键也在于此，当您每次刊登广告时，您的心情总是七上八下；奈何等了一个早上，再一个下午，竟然一通咨询电话都不曾响过（即使有，也是那区区几个毫无成交的询问电话）! 您原本满怀信心的以为投资了这一笔不少的钱（一天的广告费就从几千甚至到几万）会为您创造好几倍甚至更多的业绩；但得到的结果却像是把钱投进了大海，根本没有给您应有的投资回酬率 （R.O.I
- 别自欺欺人了！钱如果投了下去不谈业绩，还能谈些什么）！

广告代理不断的游说您打广告，告诉您这是建立品牌形像的一种，必须不停的做；还常常告诉您业绩没那么快看到的，最重要是要先引人注意就行了。那请问您，到时如果广告打了又没业绩，广告费可以不必付吗？广告代理会因此而同情您吗？您所幸苦赚来的每一分钱就可以这样不值得的花掉吗？

经这么一说，岂不是不能打广告？那么，那些同样重要的宣传工具如传单，海报，产品说明书，公司简介，网站等等，又该怎么办呢？别懊恼！关键就在于，您必须非常的清楚打广告，创造一系列宣传工具的目的是什么？最终要的结果又是什么？ 当然，答案就是业绩！业绩不来没有利润，生意没有充足的利润，又要如何   “ 持续经营  ”呢？

“现代广告学教父”- 大卫.奥格威
(David Ogilvy) 曾经说过：“卖不出东西的广告就别谈创意了”.  这真是一句一针见血的话，是谁听了都会明白的道理，也说出了您做广告宣传的最终目的.

既然是这样，您就应该回归原点，认真的学习什么是“行销广告”，把您所投资在广告宣传的每一分钱都以回酬率作为衡量，发挥其最大的经济效益！这可以从最小的宣传工具如名片，传单等到大规模的宣传策略如报章，杂志到电台/电视广告等。

犹太人为何会成为全球最富有的商人，全因为他们运用一个很简单的经营理念；就是“精打细算”。因此， 您又怎么能够完全不在乎您的广告宣传有没有效果，有没有业绩，钱投了下去有没有回报也无所谓，一点也不心痛（如果您是中小企业而又有这样的思想，那我太佩服您了），否则的话，从今天起，您一定要学犹太人，您投资在广告行销的每一分钱一定要讲效果，讲业绩，讲回酬 (不要被一些人误导跟您讲预算，讲创意，讲形象等伟大的理论，因为钱不是他出的)！

你是想要一份死工资，还是一个创业的机会？

天底下没有一个老板，会送你荣华富贵的。


老板能给你的只有“机会”，你只有掌握手上的「机会」，为老板增加收入，为公司赚到更多利润，你才能反过来借用公司和老板的资源，让自己的船，因为公司的水涨而跟着高升。

对于一份工作和老板给的工资，你们是以怎样的心态去对待？带大家了解职场的道理。

有一卖水果的摊子，老板年岁大了，无法久站招呼客人，贴条子征店员。

过了几天，来了一个年轻男子，问老板一个月要用多少钱请他，老板笑着说：“我们这小摊子生意，哪里付得出月薪，当然是看你的努力，一天能卖多少水果，收到的钱就给你十分之一，每天领现”。

年轻人听了，上下打量眼前这个破旧摊子，就臭着脸说不行，这太没保障了，说完掉头就走。


后来了一位小伙子，问老板薪水怎么算，老板又把领日薪的话说了一遍，这位小伙子听了也想了一下，又问：“日领月领都没有关系，重要的是这水果摊一个月收入大概多少啊?”

老板说水果有分季节，生意也有淡旺季，好的话可收五万元，不好的话可能只有一万元。小伙子听了破口大骂，说这种生意做一辈子也得不到荣华富贵，只有笨蛋才会来卖水果。同样的，说完就走了。

又过了几天，又来了一位小男孩，问老板薪水怎么算，老板同样是说领日薪。小男孩听了就笑了笑，对老板说，可不可以在节日和周末时，把日薪的抽成比例调高，领当日收入的十分之二，如果当天收入超过一万元，就领十分之三，如何?

老板哈哈大笑摸着小男孩的头说：“你真聪明，还知道节日和周末的生意比较好，就按照你所说的去做吧!不过，就算是节日或周末，营业收入要超过一万元，可不容易啊!”

就这样，小男孩开始用清水把水果都洗一遍，然后每天不停地变换水果的位置，节日或周末时，就贴出几张海报，写着消费满一千元就送一百元的水果，任凭顾客挑选。

想不到第一个月，小男孩就领到了三万元以上的薪水，等于平均日薪一千元以上。


水果摊老板虽然付出了不少薪水给小男孩，但他也乐得每天坐在摇椅上，看小男孩跑进跑出的，为他赚进比以前更多的钞票。

几年后，小男孩赚了不少钱，就把老板的水果摊买下来，经过他的巧思，设计出更多促销方案，生意比以前又更好，利润当然也更高，于是他立刻开了第二家店，过几个月又开第三家店，等到小男孩长大成人时，他已经成为亿万富翁，不到三十岁就拥有了荣华富贵。

根据调查，全世界的上班族，有百分之七十以上，都不满意老板给的薪水，即使知道老板的生意下滑，收入减少，这些人仍然主张老板要付更多的薪水。

很显然的，这百分之七十的人，就是第一个来应征水果店的年轻人。

他们要的只是一份保障，不管他们是否有全力去工作，或者他们的上班是否真的有帮到老板，他们就是要老板给自己一个稳定且不能打折扣的死薪水。

此外，我们相信，在这百分之七十的上班族中，也有不少是第二个来水果店找工作的小伙子，这类的上班族，都以为天底下的老板，一生下来口袋里就塞着一堆荣华富贵，住豪宅开好车吃美食，如果老板不多分点好处给你，就是小气吝悭，或心胸狭隘的守财奴。

因此，只要工作一段时间，发现老板不是很大方，或者感觉自己从事的产业没有发展前景，就立刻跳船走人，结果就是不停换工作，然后，不停地在新老板面前咒骂旧老板的小气和不是，直到老迈，还是找不到荣华富贵。

天底下没有一个老板，会送你荣华富贵的，老板能给你的只有“机会”，你只有掌握手上的「机会」，为老板增加收入，为公司赚到更多利润，你才能反过来借用公司和老板的资源，让自己的船，因为公司的水涨而跟着高升。

不管你是卖水果或卖计算机，是做热门或冷门产业，只要你能想通这个道理，你就能像小男孩一样，从老板手中接下更多的荣华富贵。